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小区物业应该为小区业主们做好哪些事?

昨天,小编为亲们编辑、推送了一篇题为《你拖欠或拒交物业费的25条理由,大部分跟小区物业没有一毛钱的关系!》的文章,引发诸多讨论,甚至不满。一些微友通过后台质问小编:“既然小区物业这不管,那不管,那你告诉我,小区物业究竟管什么?”
 
是啊,小区物业究竟应该管什么呢?今天,小编从三个层面为大家说说这个问题。
 
 
首先,我们从物业费的构成上来看看小区物业应该为小区业主做好哪些事?
 
什么是物业费?百度是这样解释的:物业费又称物业管理服务费或物业管理费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
 
根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定,物业费(即:物业服务成本或者物业服务支出构成)应包括以下九个部分:
 
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
 
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
 
3、物业管理区域清洁卫生费用;
 
4、物业管理区域绿化养护费用;
 
5、物业管理区域秩序维护费用;
 
6、办公费用;
 
7、物业管理企业固定资产折旧;
 
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
 
9、经业主同意的其它费用。
 
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。上面的9大类,实际上还可以进一步细分。
 
另外,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
 
小区物业收了业主的物业费,应该为小区业主做哪些事,或者说物业公司管理服务的范围有哪些,我们从物业费的构成上基本上就能知道了。
 
其次,我们从相关法规来看看小区物业应该为小区业主做好哪些事?
 
我们以2016年10月1日起开始实施的《湖北省物业管理条例实施细则》为例来说明这个问题。
 
该《实施细则》第37条明确规定了物业服务企业在物业服务活动中应当履行的9项义务,也就是小区物业应该为小区业主们做好9件事:
 
1、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;
 
2、在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;
 
3、落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转,按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;
 
4、维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;
 
5、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;
 
6、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;
 
7、实行24小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;
 
8、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;
 
9、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
 
物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。
 
另外,该《实施细则》还对物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置向小区业主公开的信息,以及物业服务企业不得在物业服务活动中的禁止事项和禁止行为作出的明确规定。

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